Les caractéristiques du viager immobilier
Le viager immobilier est un contrat par lequel le vendeur, appelé crédirentier, vend un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier, sous réserve du paiement d’un prix converti en un capital de départ appelé «bouquet», le solde étant payé. Le prix de vente n’est pas payé en une seule fois, mais en rente viagère que l’acheteur doit verser au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Ce mécanisme est donc basé sur la durée de vie du crédirentier.
Les bases du viager immobilier
Les immeubles de placement en rente viagère sont appelés vente en viager. Dans le cas de vente en viager, un bien immobilier est acheté en échange d’un capital et d’une rente mensuelle à vie accordée au propriétaire. Le vendeur peut être autorisé à rester dans le logement jusqu’à son décès ou à en tirer un revenu locatif de son vivant. Le contrat peut prendre différentes formes, mais il s’agit généralement d’un montant en capital (bouquet) constitué au début du contrat et d’une rente viagère (rente viagère) versée à compter de la date d’achat jusqu’au décès du vendeur. Comme le contrat est pour la durée de la vie du vendeur, le risque d’investissement est en réalité inconnu. Néanmoins, il s’agit là de formes d’achat de biens immobiliers attractifs en France, qui intéressent généralement ceux qui disposent d’un revenu sûr et dont l’âge leur permet de tirer pleinement parti de l’investissement.
Les différents types de viagers immobiliers
Il existe deux grands types de viagers immobiliers :
- le viager occupé ;
- le viager libre.
Les contrats de vente d’un viager occupé représentent environ 90% des ventes et impliquent que le vendeur (crédirentier) occupe la propriété jusqu’à son décès. Les contrats de vente d’un viager libre permettent à l’acheteur (débirentier) de prendre possession de la propriété immédiatement.
Comment fonctionne le viager immobilier ?
Avec le viager immobilier, les biens sont mis sur le marché par des agents spécialisés ou, moins fréquemment, par des vendeurs privés. Le capital est négociable, mais le chiffre est basé sur la valeur intrinsèque de la propriété au marché libre et actualisé en fonction de l’âge du propriétaire. Le niveau de la rente est corrélé à la taille du bouquet. Cela veut dire que plus le bouquet est petit, plus la rente mensuelle est importante, et vice versa. Il existe des cas de tribunaux français qui annulent des contrats de viager s’ils estiment que les prix payés ne sont pas raisonnables. Vous devez donc consulter un avocat pour rédiger le contrat et pour faire valoir les droits du crédirentier et du débirentier. Il est de pratique courante de lier la rente à l’indice du prix du bien immobilier sur le marché.
Les obligations fiscales du viager immobilier
L’acheteur est responsable du droit de timbre, des taxes locales et des autres coûts d’achat associés à cet effet. L’acheteur prend également en charge les réparations majeures liées à la maison qu’il va acheter. Il n’y a pas d’allègement fiscal spécifique pour le débirentier. Le vendeur bénéficie d’avantages sur le plan de l’impôt sur la fortune, à condition bien sûr qu’il soit redevable de l’impôt.